Despejo: O que precisa saber

Despejo no direito de Famílias.

Quando se trabalha na área de família, as ações às vezes se desdobram em outros temas que tem que ser trabalhados. Por exemplo, quando há um inventário em andamento e, um dos herdeiros aluga um imóvel que está sendo inventariado de forma exclusiva, deixando de pagar o aluguel.

Logicamente que o certo a fazer é promover uma ação de despejo. A preocupação dos clientes é o valor da caução a ser depositado para se conseguir que o juiz defira o despejo liminarmente.

No entanto, nem sempre há necessidade de se garantir o juízo para que isso ocorra. No caso do contrato de aluguel não apresentar garantia (como é usual em casos de família, que não se pede fiador), como disposto no art. 37 da Lei 8.245/1991, o juiz pode determinar que o inquilino saia imediatamente do imóvel. Veja-se decisão neste viés do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:

      AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO. DÍVIDA LOCATÍCIA QUE SUPERA O VALOR DA CAUÇÃO. O ART. 59, § 1º, IX DA LEI 8245/91 PREVÊ A POSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO, DESDE QUE PRESTADA A CAUÇÃO EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL E O CONTRATO ESTEJA DESPROVIDO DE QUALQUER GARANTIA. A GARANTIA É CONSIDERADA EXTINTA QUANDO O DÉBITO LOCATÍCIO SUPERA O VALOR CONSIGNADO. SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELOS CRÉDITOS LOCATÍCIOS. POSSIBILIDADE. REFORMA DA DECISÃO PARA CONCEDER A LIMINAR DE DESPEJO. PROVIMENTO DO RECURSO.” (TJRJ, Agravo de Instrumento n. 0001921-28.2019.8.19.0000, Sexta Câmara Cível, rel. Des. Benedicto Ultra Abicair, j. 29-10-2019).

O pagamento do aluguel e dos encargos é dever do locatário, estando descrito no art. 23, inc. I, da Lei do inquilinato. Portanto, permite a lei em seu art. 62, que a cobrança de aluguéis em atraso seja cumulada com o despejo.
No caso de a dívida já ser maior que a garantia, que em geral é no valor de três locações, entende-se que a garantia passa a ser extinta, enquadrando-se então na regra do inciso IX do art. 59, parágrafo 1º:

        Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[…];
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009). 

Portanto, deixando o contrato de ter garantia, o juiz pode determinar que o inquilino deixe o imóvel imediatamente. Em geral, dá a ele ainda, a oportunidade, no prazo de 15 dias, de quitar o atrasado, a fim de permanecer no imóvel até o final da locação. Mas é comum que, quem já está devendo, não tenha o valor para quitar a mora, e tenha que realmente sair do imóvel naquele prazo.

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